在國外買房產都是風險較高的，雖然也聽說日本投報率高，但是除非您有熟門熟路的引薦 ，不然單就投資包租，容易套牢！

這裡有網友討論，您可以參考~~ http://www.myhousing.com.tw/index.php?option=com_kunena&view=topic&catid=10&id=4338&Itemid=143#13492

聽那些業者或代言人的說法
好像是穩賺不賠
不過這其實也不過是行銷術

據個人所聞
國內有一家"新"開頭的金控集團很早就成立引介投資日本房市的部門
他們說其實目前為止都還是有相當淵源的人士才會投資
比如曾留學或僑居日本 或子女留學日本之類的
這代表 對那邊的市場甚至民情要先有一層基本認識

另外也不是光買就行
那邊的投資行為大部分是收租
所以後續的物管才更重要
而這部份當然也是要花不少銀子的
畢竟業主人不在那邊 幾乎等於全權交給物管處理

如果是想短線進出還得考慮清楚
其他國家的房產交易資本利得稅可是很高的
據說好像動輒20,30%起跳
而且以日本為例 外國人無法向當地行庫辦貸款
得要向台灣在那邊有設分行的金融機構才貸得到 而且成數不高
換言之 整體來說 投資日本的必要門檻並不低
並不是少數房仲說得那麼美好

據我所知，買日本的房子來出租屋，規定很嚴的，包含管理與修繕費都要列入成本，不能只看出租報酬率表面數字，最好有自住需求間出租比較好！

台灣打房政策使得許多投資都很擔憂，買市區好地段房價越來越高，買郊區雖然價位合理但是又怕套牢，聽說投資日本，在東京大城市，租金收益比達5%，所以最近身邊許多朋友對投資日本有極大興趣..不知版上是否有人推薦投資管理不錯的日本仲介？

看你用甚麼樣的角度投資!!!
基本上日本房地產的保值和增值空間均不大。
大概都以租金報酬率為房價定價依據，
如果買了主要都是在於收租的報酬率。
普遍再6~10%之間
像台北住宅的投報率約在2%上下
店面的投報再1%~2%之間
主要是賺取兩年後的售價差價
看你們以甚麼的角度下去投資比較合適!

聽說日本土地平均每年跌2%,已經連跌20年了，近20年來,山手線內外的房子比較不會跌價,所以建議買這區環狀的房子比較保值！
在台灣靠自己應該是找不到好的日本房子，建議最好委託幾家有信譽的仲介來幫忙找！

台北房價整體而言真的很貴，以台灣人的角度來說日本很大，真要投資，以東京為主就夠了，因為東京人口佔全日本1/3，約有3700萬人，超過一個台灣人口，你說可怕嗎？出租是絕對租得出去的！

據《金融時報》最近報導，預計2023年日本有近20%的房屋將無人居住，2050年約20%的住宅區將成為鬼城。目前日本全國約有7分之1的房子沒人居住，成為廢棄空屋，所以這麼多的空屋，價格肯地是會跌的，小心買了被套牢！

聽說這一波日幣的貶值.讓很多投資客慘賠!!!

金管會鬆綁後，國泰、新光、富邦人壽三大壽險公司皆加速海外獵地腳步，日本東京為世界主要經濟體也是亞洲主要金融中心，這些財團看準日本不動產市場日益蓬勃，國泰、新壽首波都鎖定東京，只要有熟悉穩靠的日本經濟顧問公司，現在應該是值得投資吧~~

據《金融時報》最近報導，預計2023年日本有近20%的房屋將無人居住，2050年約20%的住宅區將成為鬼城。目前日本全國約有7分之1的房子沒人居住，成為廢棄空屋，所以這麼多的空屋，價格肯地是會跌的，小心買了被套牢！

樓上說的沒錯，日本人口數量下滑及政府政策的影響，他們國內統計有8百多萬間房屋，因無人居住而閒置，雖然有些屋主會精心打理，但絕大多數房屋還是被棄置，走一趟日本近郊，你會看見長滿雜草的房子。

1980年代典型的日本房屋都為木質結構，設計壽命大約是30年；而2000年以後，日本房屋的設計壽命增加到大約70年。因為頻繁的地震，日本人並不會將房子的年限做得太長，且民眾多偏好以「搬至新屋」取代「舊屋重建」，所以就一直蓋新房，導致供過於求。

投資客投資海外房市主要是賺收益利潤，屏除當地市場買氣差的不景氣因素外，一般來說匯率浮動的影響往往就是利潤的收邑多寡，若是不買賣就不會受匯率浮動的影響，建議有意投資日本可向台資銀行在東京設的分行來做銀行貸款，再陸續以個人攤還能力的金額來慢慢分期攤還，或操作美元對押日圓作空的方式，可避免匯率浮動的風險。

建議搞清楚日本的稅率再去投資...不然鑽到的錢都給日本拿去了!!

今年春天,特別跑了一趟東京看房子,當地的仲介帶著去看了四間房子,都在地鐵站附近的出租套房,當時為了提高效率,給了仲介條件總價1500-2500萬日幣,十年以內新宿區房子,其中有一間尚符合條件.不過,經過一個晚上的精算,決定放棄,就當作那一趟是賞櫻之旅.
放棄的理由為:
1.買房款項轉為日幣產生匯差.台灣人不可以在日本開戶,必須透過日本代管公司將日幣租金轉回台幣,產生匯差.一來一回產生雙向匯差.
2.買房子時房屋仲介費.各家收費不同,估計總價3-5%.
3.表面租金投報率6-7%,但是因為以下因素,實際可能只有3%:扣除匯差可能只剩下2.5%
(1)日本的管理費與修繕積立金都是房東負擔,房子越舊,負擔越高.
(2).代管公司管理服務費+日常修繕費(由代管公司逕自租金中扣除).
(3)換約代管公司收1個月的租金作為服務費.
(4)退租手續費.
(5) 租金所得稅.
(6) 持有稅.
4.如果加上匯率的風險,可能連剩下的2.5%也會縮水.

如果真的要買,請注意以下情況:
1.日本自有房屋率低,不動產不易脫手.買了之後就要打算長期持有.
2.出售房屋的稅率為所得淨額30%(五年內),15%(五年以上)
3.貸款不易,若可以貸款,利率不可能像台灣那麼低.

基於以上情況,當晚決定通知仲介,隔天中午搭機返台了.這個決定,現階段看起來是對的,因為日幣大貶.但是長期來看,如果有東京奧運話題發酵,安倍三支箭最終證明有效,日本過去也不是沒有房地產大漲的歷史.

感謝樓上kphouse大大的分享~~
真是一語驚醒夢中人..

我原本參加台灣幾場說明會，聽得我蠻心動的，看見樓上大大說的，買海外不動產還真的得親自去看看，蒐集資訊，光聽說明會或仲介，實在不是明智之舉，謝謝kphouse分享~~

投資日本房子最好買套房因為日本人喜歡獨居若要拿來出租或脫手較容易.投資還是要三思遙遠管理不易.

統計日本去年整體房價還上漲4.7％，已連續5年上揚，寫下26年來最長的上漲紀錄。像是東京租金的平均收益率落在3.4％∼5.4％之間，而且日本的物業管理已經相當成熟，租賃雙方都各有法律上的保障，對想跨出海外置產的小資族來說，確實很具吸引力~~