其實無論先買後賣或先賣後買
目前制度上都有自用重購退稅規定
只要在一定期限內辦理就行 其實沒差

如果先賣 就得先考量短期內要暫住哪裡
如果先買就比較沒這個問題
但就必須要在規定期限內賣掉原有房屋才符合自用
否則除了無法適用自用宅稅率外還可能被課奢侈稅

當然 如果資金夠的話
原屋不賣轉租也是一種方式
但也要注意持有稅部分也將不是用自宅較低稅率

你目前只有200萬現金，如果要買中大坪數的成屋，一定是不夠的，所以你南部跟汐止的房子如果不想賣的話，就要看看能不能增貸或貸款。趁現在利率還低，如果可以補足自備款的話，就不一定要賣房，畢竟賣掉以後要再買回來實在不容易，而且以你們的薪資條件來說，房貸壓力不算大，然後再用汐止的租金去付南部跟汐止房子的貸款跟利息，應該不會太累。但還是要看買房的預算是多少才能決定啦！

換屋若自備款充足，可選擇先買後賣，但須考量資金調度的空間是否充裕，最好不要同時負擔2個房貸，造成還款壓力。如果汐沚房子沒有貸款，可把汐止房子出租的租金付新屋的貸款。

先衡量自己的自備款夠不夠囉，若足夠的話建議是先買後賣或是出租，這樣一來原本的住處看是要出售或是拿房租的收入用來貼補新屋的房貸支出，減輕購屋負擔，一邊靜待看是否能賣出售更好的價格。

換屋時用先買後賣，現在利率低先辦理舊房用貸款，讓購屋資金充足，先買了新家整理好後，期限內先把舊房一起賣掉，再把新家貸款付清或一半，讓利息減少負擔，記得把新家辦理自用宅稅率。

台北市買房子，若是以三代同堂，少說要3-4房月40-50坪，總價最少要3千萬起跳(除非買中古屋也要2千萬)的購屋預算，如果南部老家還沒賣出，以你們夫婦手頭存款200萬元的資金計算，自備款略顯不足，建議可以先拿舊屋增貸150～250萬元，湊足約3成自備款，不過增貸屬短期資金運用，貸款利率較高。如果不準備增貸，趕緊將南部房子盡快處理掉，約可得300萬元，加上您原有的200萬元，才有足夠自備款，台北買房..蠻辛苦的。

很多換屋族，都會後會，失敗的原因是沒有全面考慮周全，所以要換屋，區位選擇一定要注意，須兼顧父母的生活需求和子女的就學問題才是最理想的狀態。因為房屋出售的時間點不易抓得準確，有時房價不如預期，須等待出售的時間點，因此在計算購屋資金運用時，必須將房屋賣不出去的不可預期因素考量進去比較好。